Бизнес-план проекта строительства малоэтажного жилого комплекса Срок проекта – 3 года. Период окупаемости – 28 мес. Ставка внутренней рентабельности – 57,89 % годовых. Сумма акционерного капитала 200 000 000 рублей. 2013 года, г. Москва
1 Оглавление Инициатор проекта ........................................................................................... 3 Цели проекта ..................................................................................................... 4 Стоимость проекта ........................................................................................... 4 Список этапов инвестиционного плана ......................................................... 5 Финансовые прогнозы проекта ......................................................................... 7 Прибыль проекта (нарастающим итогом) (руб.) ........................................... 8 Эффективность инвестиций ............................................................................ 9 Описание территории ..................................................................................... 10 Маркетинговый план ........................................................................................ 13 Обзор рынка .................................................................................................... 13 Тенденции рынка и прогнозы экспертов ..................................................... 14 Мнения и прогнозы экспертов ..................................................................... 15 SWOT-Анализ ................................................................................................. 16 Маркетинговая стратегия .............................................................................. 17 Выводы ............................................................................................................ 17 ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН .............................................................................. 18 Допущения, принятые в расчетах ................................................................. 18 Объемы и план продаж по проекту .............................................................. 18 Общие издержки ............................................................................................. 18 Налоги .............................................................................................................. 18 Финансовый план ........................................................................................... 19 Финансовые показатели ................................................................................. 26 ОЦЕНКА РИСКОВ ПРОЕКТА ........................................................................ 24 Точка безубыточности ................................................................................... 24 Анализ чувствительности проекта ............................................................... 25 Приложение 1. Предложение по продаже квартир в СП Первомайское .... 27 Приложение 2. Расчеты в долларах США ($ US) ......................................... 29
2 Настоящий бизнес-план разработан для оценки привлекательности осуществления инвестиций в строительство малоэтажного жилого комплекса на территории «XXX». Все данные, оценки, планы, предложения и выводы, приведенные по данной программе, касающиеся ее потенциальной прибыльности, объемов услуг, расходов, нормы прибыли и будущего ее уровня, основываются на согласованных мнениях всего коллектива участников разработки бизнес-плана. Информация, содержащаяся в данном бизнес - плане, получена из источников, заслуживающих доверия.
3 Резюме проекта. Настоящий бизнес-план рассматривает возможность строительства малоэтажного жилого комплекса на участке земли вблизи СП Первомайское, расположенного на Киевском шоссе. Общее расстояние от участка до МКАД составляет чуть боле 20 километров. Инициатор проекта ООО «XXX» Юридический адрес: XXX Адрес для корреспонденции: XXX Сайт: XXX Генеральный директор XXX e-mail: XXX Для непосредственной организации проекта создано новое юридическое лицо – ООО "XXX" Предпосылки для возникновения проекта. 1. Возможность приобретения участка земли под застройку в районе СП Первомайское с рассрочкой по оплате. 2. Близкое пролегание инженерных коммуникаций относительно границ участка (300 метров). 3. Расположение участка на территории "Новой Москвы", по одному из престижных направлений (Киевское шоссе), недалеко от МКАД. 4. Перспектива активного развития территории "X", включая все виды инфраструктуры. Ключевые факторы успеха Расположение Расположение поселка по Юго-Западному направлению, в 20 километрах от станции метро исключает проблемы с востребованностью построенной недвижимости. Опыт строительства аналогичных объектов Компании, выступающие подрядчиками по данному проекту, имеют опыт реализации большого количества объектов малоэтажного строительства Подключение к инженерным коммуникациям Одна из типичных проблем при возведении загородной недвижимости – высокие затраты на подведение коммуникаций решена в рамках данного проекта. Все коммуникации проходят в 300 метрах от участка застройки. Организация продаж Для организации продаж привлечена одна из лучших риэлтерских компаний Москвы: XXX
4 Цели проекта • Обеспечить планируемый уровень себестоимости строительства; • Выполнить календарный план строительства, своевременно возвести жилые здания для демонстрации потенциальным покупателям на стадии строительства; • Обеспечить частичное финансирование стройки за счет продажи возводимого жилья. Стоимость проекта Общая стоимость проекта составляет 987 992 000 рублей.
5 Основной статьей инвестиционных затрат является строительство малоэтажного жилья, а также покупка участка и подключение к инженерным коммуникациям (исполнение ТУ). Плановая себестоимость строительства составит 22000 рублей за квадратный метр. Таким образом, затраты на проведение застройки, включая коммерческий объект площадью 1500 кв.м. составят 660 миллионов рублей. Список этапов инвестиционного плана инвестиционного плана Название Длительность Дата начала Дата окончания Покупка участка 360 01.06.2013 26.05.2014 ИРД 180 01.06.2013 27.11.2013 СМР 540 01.12.2013 24.05.2015 Забор, КПП 60 01.12.2013 29.01.2014 Дороги 60 01.12.2013 29.01.2014 Очистные сооружения 60 01.12.2013 29.01.2014 Внутриплощадочные сети 60 01.12.2013 29.01.2014 Временные строения 30 01.12.2013 30.12.2013 Возведение домов 480 30.01.2014 24.05.2015 Внутренняя инженерия 83 03.03.2015 24.05.2015 Внешняя отделка зданий 90 23.02.2015 23.05.2015 Благоустройство 90 24.02.2015 24.05.2015 ТУ и исполнение ТУ 540 01.12.2013 24.05.2015
6 Сетевой график реализации инвестиционного плана Средства для финансирования инвестиционного этапа проекта планируется привлечь в форме инвестиций в акционерный капитал. Сразу после начала строительства планируется приступить к продаже жилой недвижимости, продолжив за счет этого финансирование строительства. Для обеспечения привлекательности покупки на стадии строительства планируется варьировать цены продаж в зависимости от этапа проекта. 0,00 10 000,00 20 000,00 30 000,00 40 000,00 50 000,00 60 000,00 70 000,00 80 000,00 Цены продаж (руб./кв. м.)
Финансовые прогнозы проекта
8 Прибыль проекта (нарастающим итогом) (руб.) Строка 6-12.2013 2014 год 2015 год 1-5.2016 ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ -37 955 423 8 385 749 252 194 867 206 633 516 Нераспределенная прибыль предыдущего периода -37 955 423 -29 569 674 222 625 193 Нераспределенная прибыль текущего года -37 955 423 -29 569 674 222 625 193 429 258 708 Общая чистая прибыль Проекта составит 429 258 708 рубля. Прибыль нарастающим итогом по кварталам отображена на графике ниже:
9 Эффективность инвестиций Показатель Рубли Доллар США Ставка дисконтирования, % 10,00 5,00 Период окупаемости - PB, мес. 28 28 Чистый приведенный доход - NPV 229 792 165,75 8 698 758,76 Индекс прибыльности - PI 1,80 1,94 Внутренняя норма рентабельности - IRR, % 57,89 57,89 Ставка внутренней рентабельности проекта равна 57,89% годовых. Таким образом, рентабельность проекта выше, чем рентабельность в среднем по экономике РФ. Планируемый чистый приведенный доход проекта (NPV) составит 229 792 165,75 рублей. Показатель NPV представляет абсолютную величину дохода от реализации проекта с учетом ожидаемого изменения стоимости денег. Обязательное условие реализации проекта: чистый приведенный доход должен быть неотрицательным. График окупаемости (NPV) в рублях Как видно из графика, проект окупится в 3 квартале 2015 года. -300 000 000 -200 000 000 -100 000 000 0 100 000 000 200 000 000 300 000 000 янв.2013 мар.2013 май.2013 июл.2013 сен.2013 ноя.2013 янв.2014 мар.2014 май.2014 июл.2014 сен.2014 ноя.2014 янв.2015 мар.2015 май.2015 июл.2015 сен.2015 ноя.2015 янв.2016 мар.2016 май.2016 График окупаемости (NPV)
10 Описание территории Планируемый малоэтажный жилой комплекс будет располагаться в сельском СП "Первомайское» Троицкого административного округа г. Москвы. Сама по себе "Новая Москва" возникла в результате расширения территории г. Москва за счет Московской области. В окончательном варианте площадь присоединяемой территории равна 148 тыс. га, то есть территория Москвы увеличилась в результате реализации проекта в 2,39 раз. В границах Москвы таким образом оказались города Троицк, Московский и Щербинка. Подольск, Климовск и Апрелевка остались в составе Московской области. Основным направлением развития Новой Москвы стало южное и юго-западное (к которому принадлежит планируемый для застройки участок) . Инфраструктурные планы по развитию территории Новой Москвы еще не обнародованы, однако уже известно о строительстве станций метро в Коммунарке и Румянцево. По заявлению заместителя мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина, метро Румянцево будет открыто летом 2014 года. Расстояние по киевскому шоссе до данной станции метро составляет 18 километров, и что важно – транспортные пробки на Киевском шоссе возникают на участке от Румянцево до МКАД, то есть проблем с движением до метро не будет. Кроме того, на территории Новой Москвы начал выполняться еще один важный инфраструктурный проект – расширение Калужского шоссе. Властями уже установлен порядок изъятия земель для этой цели. Результатом проекта станет снижение нагрузки на Киевское шоссе, что дополнительно улучшит транспортную доступность возводимого поселка.
11 Информация об объекте инвестирования На территории проектируемого комплексного малоэтажного посёлка предполагается размещение следующих функциональных зон: • жилая малоэтажная застройка с приквартирными земельными участками; • территория зелёных насаждений общего пользования; • объект торгово/бытового назначения; • детский сад; • территория автостоянок; • площадка для тенниса; • универсальная спортивная площадка; • пляж; • прочие территории. Адрес по кадастру: XXX Кадастровый номер одного из участков - XXX Тип возводимых домов - кирпичные (поризованные керамические блоки, ж/б перекрытия, фасады – облицовочный кирпич, кровля – плоская). В рамках проекта будет возведено 16 жилых домов, 1 торговый центр. Детский сад может быть встроен в жилой дом – на 1 этаже. Всего в возводимых домах будет насчитываться 450 квартир площадью от 30 до 80 кв.м. На момент составления бизнес-плана техусловия на подключение к коммуникациям не получены. В 300 м от участка к концу 2013 года планируется новая магистраль, в связи с чем затраты на подключение коммуникаций оцениваются не более 100 млн. рублей. Основные параметры объекта Территории жилой застройки, всего 30 000 м2 В том числе: Малоэтажной многоквартирной застройки 28 000 м2 Нежилой застройки 1 500 м2 Детский сад 500 м2
12
13 Маркетинговый план Обзор рынка Цены на недвижимость на территории "Новой Москвы" сформировались в 2011 году на уровне цен удаленных районов Москвы и даже выше – на волне энтузиазма владельцев квартир. Самым ярким показателем является г. Троицк, где цены выросли на 20%. В 2012 году произошла небольшая (3-4%) коррекция вниз, в 2013 году – незначительный рост. В качестве примеров рыночных цен можно привести: Однокомнатная квартира на 1 этаже в дер. Кленово площадью 32 кв.м. – 2,4 млн Самая дешевая готовая квартира в поселке Киевском стоит 2,5 млн рублей. В Щапове за 2,6 млн рублей можно купить 32 кв. м в блочном четырехэтажном доме. Что касается рынка новостроек, то массовый вывод в 2012 году новых проектов на продажу спровоцировал снижение средних цен более чем на 10%. Однако в первом квартале 2013 года разрешения на строительство новых многоэтажных объектов в Новой Москве не выдавались, в связи с чем на рынке отмечен незначительный рост цен. Текущие цены за квадратный метр1: если жилье расположено близко к транспортным узлам, то от 81 – 97,6 тыс. рублей за квадратный метр (жилье эконом-класса). Более удаленные районы: от 72 – до 80,5 тыс. рублей за квадратный метр. Средняя цена квадратного метра в Новой Москве составляет 80,4 тыс. рублей. 1 Источник: Алексей Заикин, заместитель генерального директора по развитию бизнеса ИФК «Солид» В расчеты в рамках проекта приняты цены от 50 т.р. за кв.м. на стадии строительства до 70 т.р. после его завершения. Данный уровень цен существенно ниже среднего, что позволяет рассчитывать на соблюдение графика продаж.
14 Тенденции рынка и прогнозы экспертов На первичном рынке жилья Новой Москвы наметилась тенденция: большинство покупателей квартир (73,3%) проживают в Москве2. Целевая клиентура располагает высокой платежеспособностью и привыкла к достаточно высоким ценам Осенью 2013 года цены на первичном рынке Новой Москвы покажут рост на уровне 3% и более в месяц3 По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», по результатам I квартала 2013 года цены на новостройки Новой Москвы выросли на 2% относительно IV квартала 2012 года. При этом в апреле был зафиксирован рост объема предложения на рынке новостроек Новой Москвы. Количество объектов на реализации увеличилось со 117 до 131, то есть на 12%. Выход новых объектов на рынок — всегда фактор, влияющий на среднюю цену метра в сторону ее снижения. Стабильность цен при росте предложения говорит о большом потенциале спроса на недвижимость в "Новой Москве" Риски • Поскольку генплан развития "Новой Москвы" еще не утвержден, то для инициативных "точечных проектов" на рынке присутствует риск оказаться рядом с оживленной трассой или промышленным предприятием. • Существует небольшой риск, что из-за строительства крупных спортивных объектов, как это было в случае с подготовкой объектов в Сочи, некоторые дома могут вообще оказаться под угрозой сноса, а проекты – под угрозой реструктуризации. Факторы, положительно влияющие на решение о покупке • Близость объекта от метро • Получение московской прописки при покупке квартиры 2 Источник: руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский 3 Источник: Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»
15 Мнения и прогнозы экспертов XXX, управляющий партнер XXX: • По состоянию на конец марта 2013 года ценовой уровень новостроек соответствовал 86 000 руб. за квадратный метр, что выше показателя декабря 2012 года на 1%. • Для первичного рынка Новой Москвы была характерна стабильная ценовая ситуация в условиях увеличения объемов предложения • Новые жилые проекты выходят в ограниченном количестве XXX, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании XXX • отсутствие новых адресов на фоне повышения готовности уже продающихся объектов будет увеличивать среднюю цену квадрата новостроек "Новой Москвы" XXX, генеральный директор компании «XXX» • Мы не наблюдаем никакого снижения цен и уровня спроса на недвижимость на территории Новой Москвы. Наоборот, в данных районах отмечается высокая активность со стороны застройщиков и покупателей. • Пока я не вижу предпосылок для снижения активности покупателей и застройщиков в Новой Москве. Если раньше не существовало конкретной программы по улучшению транспортной доступности данных территорий и в этом отношении сохранялись достаточно туманные перспективы, то сейчас ситуация изменилась. • Властями принят закон об изъятии земель для развития транспортной инфраструктуры • Озвучены сроки открытия новой станции метрополитена • Дело движется не такими темпами, как хотелось бы, тем не менее, цены на жилье в Новой Москве точно не будут снижаться. XXX, председатель совета директоров компании «XXX» • Новостройки на территории Новой Москвы с января по апрель выросли в цене на 1,5%. В то же время Новая Москва — лидер по темпам прироста предложения. • Сейчас, пока Генплан не принят, наибольшим потенциалом обладают те проекты, которые расположены в районах с относительно хорошей транспортной доступностью и более или менее развитой инфраструктурой (Московский, Троицк). • Мы ожидаем некоторого роста цен, в связи с развитием уже существующих проектов массовой застройки и появлением мультиформатных проектов, но роста самого скромного — не более 5% до конца 2013 года.
16 SWOT-Анализ SWOT-стратегия S4 → W2 Агентство недвижимости XXX проанализировало проект и дает гарантии распродажи жилья S3 → W1 Благодаря близкому расположению коммуникаций, подключение обойдется не так дорого O1 → W2 После открытие метро Румянцево расстояние от поселка до метро составит 18 км. O4,5,6 → W1 Отсрочки платежей и продажи на стадии строительства позволят компенсировать недостаток оборотных средств O1,O2 → W2 Развитие транспортной инфраструктуры территории позволит компенсировать небольшое превышение популярного радиуса S5 → T2 Поскольку проект соответствует принятой концепции малоэтажной застройки, его реструктуризация маловероятна S2 → T3 Опыт выполнения аналогичных проектов позволит быстро завершить строительство до того, как на рынке появятся новые предложения
17 Маркетинговая стратегия Канал продаж Агентство "XXX" провело предварительный анализ объекта и готово принять на себя обязательства по его продаже. При этом, все затраты на рекламу лягут на него. Кроме того, агентство будет материально отвечать за нарушение сроков продажи. Цены В расчеты в рамках проекта приняты цены от 50 т.р. за кв.м. на начальной стадии строительства до 70 т.р. на завершающей стадии. Выводы Ситуация на рынке: • Спрос на недвижимость эконом-класса в "Новой Москве" стабилен • Планируемый уровень цен существенно ниже существующего рыночного предложения • В "Новой Москве" существует возможность существенного улучшения транспортной инфраструктуры и как следствие – повышение спроса и цен на жилье • Маркетинговая стратегия проекта проработана и адекватна • Проект имеет гарантированный сбыт Следовательно, маркетинговые риски проекта можно признать несущественными.
18 ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН Допущения, принятые в расчетах Расчеты по настоящему проекту были проведены на следующих условиях: 1. Горизонт планирования – 4 года, шаг планирования – месяц. 2. Расчеты были выполнены в базовых ценах, фактор инфляции не учитывался. 3. Расчеты по проекту были проведены в рублях, вторая валюта – доллар США. Курс на момент ввода 1 руб. = 32 доллар США. Объемы и план продаж по проекту Цены продаж: Продукт/Вариант Цена(руб.) Цена($ US) Жилая недвижимость По схеме Коммерческая недвижимость 2 000,000 Продажу квартир планируется вести через агентство недвижимости "XXX", которому будет поручено самостоятельно проводить рекламную кампанию. В расчеты заложены комиссии агентствам в размере 7% от стоимости продаваемых квартир. Общие издержки В расчеты заложена общая система налогообложения Налоги Название налога База Период Ставка Налог на прибыль Прибыль Месяц 20 % НДС Добав. стоим. Месяц 18 % Налог на имущество Настраиваемая Квартал 2.2 % Страховые взносы Зарплата Месяц 34 % Взносы на страхование от несчастных случаев Зарплата Месяц 0.2 % Переплаченный НДС переносится в будущие периоды. Убытки предыдущих периодов списываются в течение 120 мес. Название Сумма|(руб.) Платежи Управление Комиссия риэлторам 103 320 000,00 7% от цены Текущие затраты 2 000 000,00 Ежемесячно, с 7 по 24 мес.
Финансовый план Структура финансового плана построена по следующему принципу: Основные таблицы – это «Прогноз движения денежных средств» и «Прогноз прибылей – убытков». Прогноз прибылей-убытков содержит расчет прибыли с точки зрения бухгалтерии. Прогноз движения денежных средств содержит расчет реального движения денег в рамках проекта. Все остальные таблицы финансового плана представляют собой развернутые строки прогноза движения денежных средств, что позволяет проверить, откуда взялась та или иная цифра в таблице. Цены продаж в течение проекта (руб.) Строка 6.2013 3кв. 2013г. 4кв. 2013г. 1кв. 2014г. 2кв. 2014г. 3кв. 2014г. 4кв. 2014г. 1кв. 2015г. Жилая недвижимость 16 667 50 000 53 333 60 000 63 333 70 000 Коммерческая недвижимость 64 000 64 000 64 000 64 000 64 000 64 000 64 000 64 000 Цены продаж в течение проекта (руб.) Строка 2кв. 2015г. 3кв. 2015г. 4кв. 2015г. 1кв. 2016г. 4-5.2016 Жилая недвижимость 70 000 70 000 70 000 70 000 70 000 Коммерческая недвижимость 64 000 64 000 64 000 64 000 64 000 Объем продаж (ед.) Строка 6.2013 3кв. 2013г. 4кв. 2013г. 1кв. 2014г. 2кв. 2014г. 3кв. 2014г. 4кв. 2014г. 1кв. 2015г. Жилая недвижимость(кв. м.) 828 2 483 2 483 2 483 2 483 2 483 Коммерческая недвижимость(кв. м.) Объем продаж (ед.) Строка 2кв. 2015г. 3кв. 2015г. 4кв. 2015г. 1кв. 2016г. 4-5.2016 Жилая недвижимость(кв. м.) 2 483 2 483 2 483 2 483 828 Коммерческая недвижимость(кв. м.) 1 500
20 Поступления от продаж (руб.) Строка 6.2013 3кв. 2013г. 4кв. 2013г. 1кв. 2014г. 2кв. 2014г. 3кв. 2014г. 4кв. 2014г. 1кв. 2015г. Жилая недвижимость 41 379 500 124 138 500 132 414 400 148 966 200 157 242 100 173 793 900 Коммерческая недвижимость ИТОГО 41 379 500 124 138 500 132 414 400 148 966 200 157 242 100 173 793 900 Поступления от продаж (руб.) Строка 2кв. 2015г. 3кв. 2015г. 4кв. 2015г. 1кв. 2016г. 4-5.2016 Жилая недвижимость 173 793 900 173 793 900 173 793 900 173 793 900 57 931 300 Коммерческая недвижимость 96 000 000 ИТОГО 173 793 900 173 793 900 173 793 900 173 793 900 153 931 300 Общие издержки (по списку издержек) (руб.) Строка 6.2013 3кв. 2013г. 4кв. 2013г. 1кв. 2014г. 2кв. 2014г. 3кв. 2014г. 4кв. 2014г. 1кв. 2015г. 2кв. 2015г. Комиссия риэлторам 2 896 565 8 689 695 9 269 008 10 427 634 11 006 947 12 165 573 12 165 573 Текущие затраты 2 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 4 000 000 ИТОГО 4 896 565 14 689 695 15 269 008 16 427 634 17 006 947 18 165 573 16 165 573 Общие издержки (по списку издержек) (руб.) Строка 3кв. 2015г. 4кв. 2015г. 1кв. 2016г. 4-5.2016 Комиссия риэлторам 12 165 573 12 165 573 12 165 573 10 775 191 Текущие затраты ИТОГО 12 165 573 12 165 573 12 165 573 10 775 191
21 Налоговые выплаты (руб.) Строка 3кв. 2015г. 4кв. 2015г. 1кв. 2016г. 4-5.2016 Налог на прибыль 19 130 123 27 394 632 27 394 632 18 263 088 НДС 19 906 177 24 655 169 16 436 779 ИТОГО 19 130 123 47 300 809 52 049 800 34 699 867 Инвестиционные затраты (руб.) Строка 6.2013 3кв. 2013г. 4кв. 2013г. 1кв. 2014г. 2кв. 2014г. 3кв. 2014г. 4кв. 2014г. 1кв. 2015г. 2кв. 2015г. Покупка участка 72 000 000 36 000 000 36 000 000 ИРД 3 203 390 9 610 169 6 086 441 СМР 56 744 200 144 600 630 92 452 830 92 452 830 92 452 830 122 069 294 59 319 385 Благоустройство 42 872 340 22 127 660 ТУ и исполнение ТУ 5 626 134 16 878 403 16 878 403 16 878 403 16 878 403 16 878 403 9 981 851 ИТОГО 75 203 390 9 610 169 104 456 775 161 479 033 145 331 233 109 331 233 109 331 233 181 820 038 91 428 896
22 Прибыли-убытки (руб.) Строка 6.2013 3кв. 2013г. 4кв. 2013г. 1кв. 2014г. 2кв. 2014г. 3кв. 2014г. 4кв. 2014г. 1кв. 2015г. Валовый объем продаж 35 067 373 105 202 119 112 215 593 126 242 542 133 256 017 147 282 966 Чистый объем продаж 35 067 373 105 202 119 112 215 593 126 242 542 133 256 017 147 282 966 Валовая прибыль 35 067 373 105 202 119 112 215 593 126 242 542 133 256 017 147 282 966 Административные издержки 4 149 631 12 448 894 12 939 837 13 921 724 14 412 667 15 394 553 Суммарные постоянные издержки 4 149 631 12 448 894 12 939 837 13 921 724 14 412 667 15 394 553 Другие издержки 2 714 737 8 144 211 58 014 216 136 846 638 92 653 587 92 653 587 92 653 587 154 084 778 Убытки предыдущих периодов 2 714 737 10 858 949 37 955 423 82 048 837 75 426 668 55 759 437 29 569 674 Прибыль до выплаты налога -2 714 737 -8 144 211 -27 096 475 -44 093 414 6 622 169 19 667 231 26 189 763 -22 196 365 Налогооблагаемая прибыль Налог на прибыль Чистая прибыль -2 714 737 -8 144 211 -27 096 475 -44 093 414 6 622 169 19 667 231 26 189 763 -22 196 365 Прибыли-убытки (руб.) Строка 2кв. 2015г. 3кв. 2015г. 4кв. 2015г. 1кв. 2016г. 4-5.2016 Валовый объем продаж 147 282 966 147 282 966 147 282 966 147 282 966 130 450 254 Чистый объем продаж 147 282 966 147 282 966 147 282 966 147 282 966 130 450 254 Валовая прибыль 147 282 966 147 282 966 147 282 966 147 282 966 130 450 254 Административные издержки 13 699 638 10 309 808 10 309 808 10 309 808 9 131 518 Суммарные постоянные издержки 13 699 638 10 309 808 10 309 808 10 309 808 9 131 518 Другие издержки 77 482 115 Убытки предыдущих периодов 51 766 039 Прибыль до выплаты налога 56 101 213 136 973 158 136 973 158 136 973 158 121 318 736 Налогооблагаемая прибыль 4 335 174 136 973 158 136 973 158 136 973 158 121 318 736 Налог на прибыль 867 035 27 394 632 27 394 632 27 394 632 24 263 747 Чистая прибыль 55 234 178 109 578 527 109 578 527 109 578 527 97 054 989
23 Cash flow (руб.) Строка 6.2013 3кв. 2013г. 4кв. 2013г. 1кв. 2014г. 2кв. 2014г. 3кв. 2014г. Поступления от продаж 41 379 500 124 138 500 132 414 400 148 966 200 Общие издержки 4 896 565 14 689 695 15 269 008 16 427 634 Суммарные постоянные издержки 4 896 565 14 689 695 15 269 008 16 427 634 Налоги Cash flow от операционной деятельности 36 482 935 109 448 805 117 145 392 132 538 566 Затраты на приобретение активов 72 000 000 36 000 000 36 000 000 Другие издержки подготовительного периода 3 203 390 9 610 169 68 456 775 161 479 033 109 331 233 109 331 233 Cash flow от инвестиционной деятельности -75 203 390 -9 610 169 -104 456 775 -161 479 033 -145 331 233 -109 331 233 Собственный (акционерный) капитал 200 000 000 Cash flow от финансовой деятельности 200 000 000 Баланс наличности на начало периода 124 796 610 115 186 441 47 212 601 -4 817 627 -33 003 468 Баланс наличности на конец периода 124 796 610 115 186 441 47 212 601 -4 817 627 -33 003 468 -9 796 136 Cash flow (руб.) Строка 4кв. 2014г. 1кв. 2015г. 2кв. 2015г. 3кв. 2015г. 4кв. 2015г. 1кв. 2016г. 4-5.2016 Поступления от продаж 157 242 100 173 793 900 173 793 900 173 793 900 173 793 900 173 793 900 153 931 300 Общие издержки 17 006 947 18 165 573 16 165 573 12 165 573 12 165 573 12 165 573 10 775 191 Суммарные постоянные издержки 17 006 947 18 165 573 16 165 573 12 165 573 12 165 573 12 165 573 10 775 191 Налоги 19 130 123 47 300 809 52 049 800 34 699 867 Cash flow от операционной деятельности 140 235 153 155 628 327 157 628 327 142 498 204 114 327 518 109 578 527 108 456 242 Затраты на приобретение активов Другие издержки подготовительного периода 109 331 233 181 820 038 91 428 896 Cash flow от инвестиционной деятельности -109 331 233 -181 820 038 -91 428 896 Собственный (акционерный) капитал Cash flow от финансовой деятельности Баланс наличности на начало периода -9 796 136 21 107 784 -5 083 926 61 115 505 203 613 709 317 941 228 427 519 754 Баланс наличности на конец периода 21 107 784 -5 083 926 61 115 505 203 613 709 317 941 228 427 519 754 535 975 997
ОЦЕНКА РИСКОВ ПРОЕКТА Был проведен анализ предпринимательских рисков стандартными методами: расчет точки безубыточности и анализ чувствительности проекта к изменению исходных данных. Точка безубыточности Анализ безубыточности отражает риск потерь из-за недостаточного объема продаж. При проведении данного анализа сравнивают планируемый объем продаж и точку безубыточности и оценивают риск того, что объем продаж будет ниже этой точки. В таблице ниже приведена плановые объемы продаж по годам и объем продаж, обеспечивающие уровень безубыточности. Как видно из графика, уровень безубыточности будет достигнут с момента начала продаж. Запас финансовой прочности - отношение разности между текущим объемом продаж и объемом продаж в точке безубыточности к текущему объему продаж, выраженное в процентах. 6-12.2013 2014 год 2015 год 1-5.2016 Запас финансовой прочности 88,17 88,74 91,56 93,00 По международным стандартам, низким считается запас финансовой прочности меньше 30 %.
Анализ чувствительности проекта Цель анализа чувствительности – определение степени влияния изменения факторов проекта на его на финансовый результат. Анализ чувствительности проекта заключается в определении критических границ изменения факторов. Например, насколько максимально можно снизить объемы продаж или цены на продукцию, работы или слуги, при которых чистый приведенный доход (NPV) будет равен нулю. Чем шире диапазон параметров, в котором показатели эффективности остаются в пределах приемлемых значений, тем выше запас прочности проекта, тем лучше он защищен от колебаний различных факторов, оказывающих влияние на результаты реализации проекта. Алгоритм анализа: Изменяем перечисленные в таблице ниже параметров, уменьшая их на 50%, а затем, увеличивая на 50% с шагом 10%, после каждого изменения производим перерасчет его экономики и отображаем на графике размер (NPV). Как видно из расчетов и графика, проект выдерживает 20%-е снижение объема продаж и цены продаж и 30%-й рост инвестиционных затрат, оставаясь при этом рентабельны. -400 000 000 -200 000 000 0 200 000 000 400 000 000 600 000 000 800 000 000 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% NPV(Объем инвестиций) NPV(Объем сбыта) NPV(Цена сбыта) NPV(Общие издержки)
Финансовые показатели Строка 6-12.2013 2014 год 2015 год 1-5.2016 Коэффициент текущей ликвидности (CR), % 2 297 2 214 Коэффициент срочной ликвидности (QR), % 2 297 2 214 Чистый оборотный капитал (NWC), руб. 109 329 510 16 474 259 126 368 290 414 970 349 Чистый оборотный капитал (NWC), $ US 3 416 547 514 821 3 949 009 12 967 823 Коэфф. оборачиваем. рабочего капитала (NCT) 1 29 5 2 Коэфф. оборачиваем. основных средств (FAT) 1 4 5 5 Коэфф. оборачиваем. активов (TAT) 0 4 2 1 Суммарные обязательства к активам (TD/TA), % 2 4 Суммарные обязательства к собств. кап. (TD/EQ), % 2 4 Коэфф. рентабельности валовой прибыли (GPM), % 100 100 100 100 Коэфф. рентабельности операц. прибыли (OPM), % -108 2 52 93 Коэфф. рентабельности чистой прибыли (NPM), % -108 2 43 74 Рентабельность оборотных активов (RCA), % -60 51 191 114 Рентабельность внеоборотных активов (RFA), % -84 7 207 406 Рентабельность инвестиций (ROI), % -35 6 99 89 Рентабельность собственного капитала (ROE), % -35 6 102 92
Приложение 1. Предложение по продаже квартир в СП Первомайское № Цена руб./кв. м. Описание Фото дома 1 70 783 Первомайское, ул. Центральная, д.6. Новая Москва (московская прописка), ЖК Киевское шоссе, от м. Юго-Западная 20 мин транспортом. Все коммуникации центральные, развитая инфраструктура. Высокие потолки, большой коридор, лоджия застеклена, стеклопакеты. Свободная планировка, окна во двор, без отделки, прямая продажа. Территория огорожена, охрана. Инвестирование, год вступления: 2012, один собственник, проживающих нет. Сдача дома - 1 кв. 2013, продажа по договору уступки права требования с регистрацией в Росреестре. 2 94 643 Новая Москва. Квартира свободной планировки под чистовую отделку, стеклопакеты, железная дверь. Возможен выкуп мансарды. Застекленный балкон. 3 83 000 Продам квартиру в престижном загородном стильном и охраняемом жилом комплексе,20 км по Киевскому шоссе (без пробок). Территория Новой Москвы, прописка, Хорошая транспортная доступностью (метро Юго-Западная, м. Теплый Стан, автобус и маршрутка, через Апрелевку электричкой и маршруткой, остановка в 5 минутах ходьбы) и с хорошей инфраструктурой: спортклубы, бизнес-центр, школа, детский сад, поликлиника, магазины. Лесопарковая зона, пруды для купания и рыбалки, р. Десна. Благоустроенная, ухоженная территория, детские площадки. 4 75 049 Близость ЖК (20-й км) от МКАД, живописная природа и благоприятная экология, развитая инфраструктура, высокотехнологичное строительство и продуманная планировка - все это делает ЖК Киевское шоссе идеальным местом соответствующим современным представлениям о комфортной загородной жизни. Квартира свободной планировки. Высота потолков - 2,8м., на мансарде - до 5м. Централизованная система отопления и водоснабжения. Огороженная и охраняемая территория с пропускным режимом, спортивными и детскими площадками.
www.masterplans.ruRkJQdWJsaXNoZXIy MTc0MzY4Mg==